Квартирный запрос на справедливость: подешевеет ли жильё?

Квартирный запрос на справедливость: подешевеет ли жильё?

Артём Конопелько — аналитик, публицист

Квартиры стоят пустыми, спрос на недвижимость падает, но цены продолжают расти. Попытаемся понять, почему так происходит.

Недвижимость во всём мире имеет двойственную природу: с одной стороны, это товар, призванный удовлетворять человеческую потребность в жилье, с другой — актив, который можно использовать с целью приумножения или сохранения инвестиций.


НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ТОВАР

В кризисные годы покупательная способность населения падает, спрос сокращается — цена должна снижаться.

По данным Росстата РФ, в 2009 число построенных за год квартир уменьшилось на 9% по сравнению с 2008. Однако цены на «вторичку» немного подросли, а на «первичку» сократились лишь на 4%.


Другими словами, цены на новое жильё в России отчасти подчиняются так называемым рыночным законам: чтобы продать новые квартиры, их сначала необходимо построить, но спрос в кризис падает — для привлечения инвестиций необходимо снижать цены.

Уже построенное жилье рассматривают как средство вложения капитала — все слои населения, даже те, кто не может его себе позволить — ценообразование идёт не только на рынке недвижимости, но и на рынке активов.


КТО И ПОЧЕМУ ВКЛАДЫВАЕТ В ЖИЛЬЁ

В 4 квартале 2014 и в 1 первом квартале 2015 рост доллара вызвал всплеск спроса на квартиры — небольшая прослойка платежеспособного населения принялась вкладывать стремительно дешевеющие рубли.

На первый взгляд, недвижимость не лучший актив для инвестирования: неликвидный, крайне переоцененный,на пике стоимости — вложения гарантированно обесценятся в будущем.

Однако в Российской Федерации реальным правом владения обладает лишь властный пул, закрытый, сформированный не на основе имущественного ценза, а по кровнородственному, клановому принципу.

Узкая прослойка высшего среднего класса имеет относительно крупные сбережения, но не имея привилегий правящей элиты, лишенная возможности такие привилегии получить, вынуждена вкладывать в единственный товар, разрешенный к свободному обороту на отечественном рынке активов, то есть в недвижимость.

Подобное проявление монополизма соответствующим образом сказывается на цене.


ОБРУШЕНИЯ ЦЕН НЕ БУДЕТ

В 2014 квартир сдали на 21% больше, чем в 2013 — очень хороший показатель. 2015 вряд ли повторит прошлогодние успехи. Статистики по строительному рынку пока нет, но банки уже отчитались.

Рынок валютного ипотечного кредитования в России прекратил своё существование, а количество выданных ипотечных кредитов в рублях за семь месяцев 2015 сократилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2014 (по данным ЦБ РФ). С января 2014 по август 2015 сумма просроченных долгов по ипотеке выросла на 37% — с 25 млн до 35 млн рублей.


Отсутствие инвестиций, невозможность постоянно подпитывать отрасль государственными деньгами, рост задолженности граждан перед банками, свертывание программ ипотечного кредитования — все это в самом ближайшем будущем ожидаемо приведет к коллапсу строительного рынка, даже без учета труднопрогнозируемых внешнеполитических факторов.

Сегмент «новостроя» замрёт, а уже построенное жильё собственники рассматривают как стратегический актив и сбрасывать за бесценок не будут. Обрушение спроса может понизить цены, но в сравнении с темпами падения покупательной способности совсем незначительно.


ЗАПРОС НА СОЦИАЛЬНУЮ СПРАВЕДЛИВОСТЬ

Власти предержащие понимают, что в стране есть огромный фонд пустующего, реально дешёвого жилья. По косвенным данным, в 2014-2015 гг. проведена работа по точной оценке размеров и состояния этих активов.

В 2015 году согласно государственной программе из бюджета было выделено 20 млрд рублей на субсидирование ставок по кредитам на покупку жилья в новостройках. На объёмах выдачи ипотеки данная мера сказалась незначительно, зато предоставился удобный повод и основание досконально изучить рынок. Внесены изменения в правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ужесточена процедура оформления.

Теперь граждане, в собственности которых находятся «избыточные» (с точки зрения большинства) квадратные метры, известны поименно. В случае крайней необходимости этот резерв может быть использован, чтобы удовлетворить социальный запрос на справедливость — тем или иным способом (ужесточением налогового законодательства, например) передав накопления среднего класса в псевдообщественное владение.

Подобный шаг соответствует ожиданиям населения и позволит повысить уровень доверия к власти в условиях общего снижения уровня жизни.


Вернуться на главную
*Экстремистские и террористические организации, запрещенные в Российской Федерации: «Свидетели Иеговы», Национал-Большевистская партия, «Правый сектор», «Украинская повстанческая армия» (УПА), «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ, ДАИШ), «Джабхат Фатх аш-Шам», «Джабхат ан-Нусра», «Аль-Каида», «УНА-УНСО», «Талибан», «Меджлис крымско-татарского народа», «Мизантропик Дивижн», «Братство» Корчинского, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Организация украинских националистов» (ОУН), «Азов», «Террористическое сообщество «Сеть», АУЕ («Арестантский уклад един»)


Comment comments powered by HyperComments
812
2341
Индекс цитирования.
Яндекс.Метрика