Перезагрузка: льготная ипотека на «вторичку»

Перезагрузка: льготная ипотека на «вторичку»

Нина Мозер — эксперт Центра научной политической мысли и идеологии

Минстрой и Минфин запускают для россиян новый механизм на рынке льготного кредитования — в первую очередь предоставление льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья. Они надеются оживить рынок купли-продажи недвижимости.



СЫГРАЛ НА ПОНИЖЕНИЕ

Сектор жилищного строительства демонстрирует падающий курс на рынке ещё с весны. Позитивных прогнозов пока нет. Спрос россиян на недвижимость резко падает в сегменте первичного жилья в связи кризисом и личным нестабильным финансовым положением. Чтобы поддержать новостройку, была разработана госпрограмма субсидирования ипотечной ставки, которая рекламировалась как исключительно антикризисная мера. Основные требование такие: для заёмщика — 20% первоначальный взнос и сумма кредита не более 8 млн. руб., а для банков — ежемесячная выдача на сумму не менее 300 млн. руб.

Основными активными участниками стали государственные банки, которым проще договариваться со своими застройщиками по всем условиям, то есть с тем, которых они кредитуют. Смотрите таблицу ниже «Рейтинг ипотечных банков», по данным аналитического центра «Русипотека». Коммерческие банки постепенно стали вылетать из программы ещё на первоначальном этапе её запуска, так как каких-либо экономических выгод для себя они не нашли. К лету ситуация определилась: наибольший объём выдач распределился по госбанкам. Мастодонты среди них — Сбербанк и ВТБ 24, которые и сейчас обрабатывают более 80% заявок.


Госпрограмма субсидирования ипотечной ставки действует с 1 марта текущего года по 1 марта 2016 года, позволяет приобретать ипотеку в новостройках по ставке не выше 12% годовых. Банкам государство субсидирует разницу между максимально возможной ставкой для заемщика в 12% и ключевой ставкой, увеличенной на 3,5 % (процентного пункта). Планировалось, что эта мера позволит 40 банкам-участникам госпрограммы выдать ипотеки на 400 млрд. рублей, но летнее снижение банковских ставок позволило увеличить объём программы до 700 млрд. руб. Львиная же доля помощи по субсидированию ипотечной ставки направляется в Подмосковье и Москву.

Однако дальнейшего ожидаемого долгосрочного эффекта не прогнозируется. По данным опросов  коллекторских агентств и кредитных бюро, главные причины — резкое ухудшение материального положения и потеря работы привели к тому, что кредитная активность скатилась до уровня кризисного 2009 года. Падающий сектор жилищного строительства эксперты наблюдают ещё с мая текущего года. Госпрограмма по льготной ипотеке на первых порах «вытянула» ситуацию, но лишь на некоторое время. Несмотря на её успешный ход, даже «первичка» со льготной ипотекой может сегодня оказаться многим россиянам не по карману.


С РАСЧЁТОМ НА «ВОСКРЕШЕНИЕ»

Выход из затруднительного положения предложили в строительном и финансовом министерствах. Ведомства решили оживить потребительский спрос, пересмотрев некоторые пункты программы льготного ипотечного кредитования. Об этом сообщил директор департамента жилищной политики министерства строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин на конференции, посвящённой вопросам стратегического развития рынка новостроек в России. «Что мы сейчас сделаем точно, это внесём изменения совместно с Минфином, которые позволят покупать по договору долевого участия «первичку», давая такую же льготную ставку на «вторичку», которую человек закладывает для совершения покупки», — пояснил он. Вторичный рынок жилья, который оказался самым уязвимым в кризисное время, не участвовал в госпрограмме субсидирования ипотечной ставки. Темпы предоставления кредитов снизились в два-три раза, так как из-за роста ставок большинство клиентов переориентировалось на рынок новостроек.

Если до 2014 года доля кредитов, выдаваемых на приобретение готового жилья, доходила до 70% от всех выдаваемых ипотечных кредитов, то летом текущего года — только 20% от всех выдач ипотеки. Общий ипотечный портфель в первом полугодии пострадал сильно: в срок не обслуживались свыше 83 тыс. кредитов россиян. Доля ипотечной просрочки составила 3,54%. Летом банки стали снижать ставки, чтобы хоть как-то привлечь заёмщиков. Играя на понижение на вторичном рынке, банкиры рассчитывают хотя бы частично «воскресить» прежние темпы предоставления кредитов. Сделать это будет не так легко.

Во-первых, платежеспособных россиян не станет больше в ближайшее время, а во-вторых, у большинства застройщиков на руках — пакет нерешённых финансовых проблем. Многие из них могут так и не достроиться, особенно рискуют те, кто делает бизнес на долевом строительстве. Согласно действующим с 2014 года правилам застройщик обязан предоставлять страховку клиенту, однако объекты, которые возводились ранее, оказались незащищёнными. Кроме того, на данный момент передача объекта от одного застройщика к другому занимает больше года. Этому обычно сопутствуют судебные разбирательства и банкротства.

С одной стороны, «спасательный круг» бросили Минстрой и ЦБ, предложив разработать механизма санации застройщиков — подготовить поправки к ФЗ-214 «О долевом строительстве», которые призваны ужесточить требования к их финансовой устойчивости. Эти меры должны исключить наихудший вариант — появление обманутых дольщиков с господдержкой. Контролировать финансовое состояние застройщиков и защищать дольщиков будет молодое агентство жилищного развития — АЖР. За ним же закреплено и обязательное перестрахование всех договоров долевого участия, которые застройщики заключают с физическими лицами. С другой стороны — обязательное перестрахование договоров может привести к «дороговизне» конечного продукта, так как сумму страховки будет компенсировать покупатель, что станет невыгодным предприятием для него и для застройщика. Несмотря на это, у большинства россиян нет выбора. Им придётся жить по правилам свободного рынка.


ЕЩЁ ПО ТЕМЕ

Ипотека и кредиты: разрушительная эпоха высоких ставок продолжается

Банки увеличивают проблемные долги: россияне не платят по кредитам

Упасть выше: объём выручки в строительной отрасли сократился на рекордные 70%, но это ещё не предел



Вернуться на главную


Comment comments powered by HyperComments
4350
25211
Индекс цитирования.
Яндекс.Метрика